Diễn đàn bất động sản mùa xuân là sự kiện được tạp chí điện tử Bất Động Sản Việt Nam tổ chức hằng năm - Ảnh: B.NGỌC
Diễn đàn năm nay cũng vinh danh thương hiệu bất động sản dẫn đầu cả nước năm 2022-2023.
Một năm khởi công 20-30 dự án thì sao đủ vốn?
Theo ông Hiệp, bệnh của một số doanh nghiệp bất động sản là tham quá. Một số doanh nghiệp bất động sản “sức có một nhưng muốn làm mười”, có vốn nhỏ thôi nhưng phát hành rất nhiều trái phiếu doanh nghiệp, ôm dự án nhưng không bán được nên giờ không có cách nào chi trả.
"Đây là căn bệnh trầm kha của doanh nghiệp, nói thì dễ mà làm thì khó. Cứ trông thấy dự án có điều kiện thế là ôm, nên có doanh nghiệp một năm khởi công 20 - 30 dự án, trong đó có dự án 200 - 300ha thì làm sao đủ vốn được", ông Hiệp nói.
Về huy động vốn, ông Hiệp cho rằng doanh nghiệp phải biết lượng sức mình, đối với một doanh nghiệp thì sức gánh được 60 cân chỉ nên gánh 40 cân thôi, chứ cứ đòi gánh 1 tạ thì chắc chắn gãy xương.
Phát biểu tại diễn đàn bất động sản mùa xuân năm nay, TS Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế - cũng cho rằng có hai vấn đề lưu ý với doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn 2023-2024.
Thứ nhất, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản đã quá nhiều, lên tới hơn 21% tổng dư nợ tín dụng trong nền kinh tế, tốc độ tăng tín dụng lĩnh vực bất động sản năm 2022 gấp đôi mức tăng chung của nền kinh tế, nên giờ đòi thêm vốn tín dụng cực khó.
Thứ hai, giá của vốn vay bất động sản, với tỉ lệ bảo đảm an toàn khoản vay từ 150 - 200%, lãi suất cho vay bất động sản trong mọi hoàn cảnh không thể thấp hơn lãi suất thị trường.
Ông Ánh cho hay, năm 2023 kỳ vọng lãi suất cho vay bất động sản sẽ giảm, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng với lãi vay không cố định, chỉ thấp hơn lãi vay thị trường từ 1,5 - 2% đã được đưa ra, nhưng căn nguyên của khó khăn hiện nay do chính doanh nghiệp bất động sản gây ra, không phải do thị trường tài chính ngân hàng gây ra nên doanh nghiệp phải tái cấu trúc.
"Từ tái cơ cấu kinh doanh tiến tới tái cơ cấu tài chính của doanh nghiệp, sau đó mới tính tới tái cơ cấu nợ trái phiếu", ông Ánh nhấn mạnh.
TS Vũ Đình Ánh: Trái phiếu bất động sản chưa thể phát triển bền vững - Ảnh: B.NGỌC
Trái phiếu bất động sản chưa bền vững
Bàn về nút thắt trái phiếu trên thị trường bất động sản hiện nay, nhiều chuyên gia kinh tế nhận định nghị định 08 về chào bán trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vừa được Chính phủ ban hành mới chỉ mở lối thoát cho lượng trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn 2023 - 2024, không giúp cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới. Vì nó chưa cho thấy giải pháp bảo vệ quyền lợi trái chủ, nhà đầu tư trái phiếu trên thị trường.
"Tôi chưa nhìn thấy yếu tố củng cố niềm tin của nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường. Nó chỉ có ý nghĩa tái cơ cấu trong 2 năm, chưa có cơ chế phát triển trái phiếu trở thành một kênh tài chính bền vững", TS Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.
Cùng quan điểm này, ông Hiệp cũng cho rằng nghị định 08 chỉ là biện pháp cứu thị trường trái phiếu khỏi sụp đổ. Nhưng chưa giải quyết được triệt để vấn đề thị trường trái phiếu là tình trạng mất niềm tin vào thị trường vì chưa rõ giải pháp bảo vệ quyền lợi trái chủ.
Để củng cố niềm tin nhà đầu tư, ông Hiệp cho rằng cần quy định rõ doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu bao nhiêu thì được phát hành ở mức nào. Giờ không có xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, không có điều kiện ràng buộc mà cho phát hành thì có thể giai đoạn sau còn nguy hiểm hơn giai đoạn trước.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Doanh nghiệp bất động sản phải tự cơ cấu để cứu mình - Ảnh: B.NGỌC
Đến giữa năm 2024 thị trường bất động sản mới khởi sắc
Trong bối cảnh hiện nay, theo ông Hiệp, doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu mình thông qua tiết giảm chiến lược đầu tư, cân đối được các nguồn lực.
Năm nay tăng trưởng tín dụng với bất động sản theo định hướng Ngân hàng Nhà nước khoảng 13,5% nhưng 2 tháng đầu năm tăng trưởng tín dụng với bất động sản chỉ 0,77%, điều này nói lên rằng các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu sợ, không dám vay thêm.
Dù có nhiều lạc quan về thị trường bất động sản sẽ khởi sắc vào cuối năm 2023, nhưng ông Hiệp lại dự báo thị trường sẽ khó khăn ít nhất đến giữa năm 2024 mới có thể phục hồi khi mà các luật đã xác định rõ ràng hành lang pháp lý mới làm được.
"Tâm lý chung của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay rất phân vân, không biết Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sẽ trói mình lại hay sẽ mở ra, nên doanh nghiệp sẽ cẩn trọng để không rơi vào vòng luẩn quẩn, khó khăn hơn", ông Hiệp chia sẻ.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận 2023 là năm chờ đợi, tâm lý thị trường đang đi xuống nên chưa thể khởi sắc. Vì thế, các doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị tinh thần sẵn sàng ứng phó với mọi tình huống khó khăn, từng doanh nghiệp phải nghĩ ra giải pháp để tự cứu mình.
TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế:
"Bất động sản đã hình thành bong bóng"
Một số phân khúc bất động sản đã hình thành bong bóng, nên việc tái cấu trúc thị trường bất động sản lúc này là tất yếu. Doanh nghiệp kêu khó vay vốn nhiều lắm nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã cao gần gấp đôi tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.
Giờ muốn phát hành trái phiếu bổ sung cũng khó, vì phát hành ra có bán được không là câu chuyện. Một năm đang phát hành 300.000 - 400.000 tỉ đồng trái phiếu, giờ không phát hành được thì thiếu vốn là đúng rồi.
Ông Trần Quang Trung, giám đốc phát triển kinh doanh của One Housing:
"Đầu cơ bất động sản vẫn quá nhiều"
Yếu tố đầu cơ trong bất động sản vẫn nhiều quá, trong khi nền tảng luật chơi chưa rõ, đây là gốc của mọi vấn đề khó khăn hiện nay. Dòng tiền và quản trị dòng tiền là hai khó khăn chính của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, thế giới không có khái niệm đầu cơ bất động sản, họ chỉ có khái niệm đầu tư và kinh doanh bất động sản bền vững, tập trung vào những phân khúc xã hội cần.
Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho tầng lớp dưới trung lưu - số đông trong xã hội hiện nay, và tầng lớp trung lưu sẽ là xu hướng thị trường cần tập trung trong thời gian tới, còn phân khúc cao cấp chỉ đáp ứng một nhóm nhỏ có nhu cầu.
Bên cạnh đó, xu hướng bất động sản dòng tiền (dòng tiền quyết định xu hướng thị trường) sẽ buộc nhà đầu tư phải lựa chọn đầu tư hợp lý, tính toán đòn bẩy tài chính phù hợp. Với xu hướng bất động sản dòng tiền sẽ không còn cơ hội nhân đôi, nhân ba như thời gian qua nữa.
